住所の変更登記の義務化|基本的なルールを解説/八木貴弘司法書士事務所(神奈川県相模原市/緑区)

住所の変更登記の義務化|基本的なルールを解説

引っ越しで住民票の住所を変更しても、不動産の登記簿に記録された住所は原則として自動では書き換わりません。
2026年4月1日からは住所等変更登記が義務となり、住所や氏名が変わった日から2年以内に申請する必要があります。
ここでは、申請期限と過料、スマート変更登記の仕組み、相続への影響を説明します。

住所の変更登記の義務化で決まったルール

義務を負うのは、所有権の登記名義人である個人と法人です。
不動産登記法76条の5により、住所のほか、個人の氏名や法人の名称が変わった場合も変更登記が必要になりました。

変更があった日から2年以内に申請する

申請期限は、住所や氏名に変更があった日から2年以内です。
2026年3月31日以前の変更も義務化の対象となり、変更登記をしていなければ2028年3月31日までに申請しなければなりません。
複数の物件を所有している場合は、それぞれの登記簿が現在の住所と一致しているか確認しておきましょう。

正当な理由なく怠ると過料の対象になる

正当な理由がないまま期限を過ぎると、5万円以下の過料が科されることがあります。
ただし、期限の経過によって直ちに過料となるわけではありません。
登記官が義務違反を把握した場合は、まず申請を促す催告書が送付されます。
催告書に記載された期限内に申請すれば、裁判所への通知は行われません。
通知を受け取ったときは、放置せずに対応することが重要です。

スマート変更登記で申請の負担を減らせる

国内に住所がある個人は、法務局へ検索用情報を申し出ることで、スマート変更登記を利用できます。
申出に必要な情報は、氏名、振り仮名、住所、生年月日と、任意でメールアドレスです。
その後に住所や氏名が変わると、法務局が住民基本台帳ネットワークの情報と照合し、本人の了承を得たうえで職権登記を行います。
法人の場合は、登記記録に会社法人等番号を記録しておけば、商業・法人登記の情報に基づいて変更登記が行われる仕組みです。

住所が古いままだと相続の手続きが増える

登記簿の住所が古いと、相続登記の際に、亡くなった方と登記名義人が同一人物であることを証明しなければなりません。
住所のつながりを示す資料は、通常は住民票の除票や戸籍の附票です。
しかし、古い記録が廃棄されている場合は、登記済証、不在籍証明書、不在住証明書といった追加資料を求められることがあります。
亡くなった方の住所変更登記を別に申請する必要はありませんが、相続登記の手続きが複雑になる可能性はあります。
生前に登記簿の住所を整えておけば、家族の負担を軽くできるでしょう。